Якісне управління багатоквартирним будинком та прибудинкових територій напряму залежить від вибору оптимальної форми управління. Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон) визначено три форми управління багатоквартирним будинком:
- Самостійне управління багатоквартирним будинком співвласниками.
- Управління багатоквартирним будинком управителем.
- Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ).
Самостійне управління багатоквартирним будинком співвласниками
Така форма управління передбачає можливість управляти будинком без створення ОСББ. Цей варіант управління може бути рекомендований для малоквартирних будинків (3–5 квартир), де власники самостійно можуть утримувати свій будинок та прибудинкову територію в належному стані. Прийняття рішень щодо управління зборами співвласників та процедурні питання проведення зборів врегульовані Законом.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань щодо управління будинком:
- розпорядження спільним майном будинку;
- визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
- обрання уповноваженої особи співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
- визначення повноважень управителя щодо управління;
- проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
- визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
- визначення переліку та розміру витрат на управління;
- відключення будинку від мереж централізованого постачання комунальних та визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами;
- прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги.
Управління багатоквартирним будинком управителем
Ця форма передбачає управління будинком на підставі договору про надання послуг з визначеним управителем. Договір про надання послуг з управління будинком повинен містити:
- перелік послуг;
- вимоги до якості послуг;
- права і обов’язки сторін;
- відповідальність сторін за порушення договору;
- ціна послуг;
- порядок оплати послуг;
- порядок і умови внесення змін до договору;
- строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору щодо надання послуг з управління будинком, такий договір підписується співвласниками або уповноваженими особами визначеними зборами співвласників. Цей договір підписується на умовах, затверджених зборами, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.
Відповідно до прикінцевих положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», враховуючи неприйняття співвласниками багатоквартирних будинків м. Миколаєва рішення щодо форми управління будинком, Миколаївською міською радою було оголошено конкурс з визначення виконавця послуги з управління для 93-х багатоквартирних будинків в м.Миколаєві. За результатом розгляду конкурсних пропозицій визначено переможця – ПП «Яро-буд» та укладено договори №1-93 від 14.01.2022 про надання послуги з управління багатоквартирними будинками в м. Миколаєві. Варто зазначити, що на даний час співвласники 20-ти з 93-х багатоквартирних будинків, щодо яких було укладено договори про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з ПП «Яро-буд» обрали іншу форму управління будинком. Відтак достроково припинено договори з управителем, при умові попереднього повідомлення управителя за два місяці відповідно до вимог ст.33 Договору та Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (з наданням управителю документів про прийняття відповідного рішення, підтвердженого протоколом загальних зборів та письмового повідомлення). Другий примірник протоколу скеровується співвласниками на адресу Миколаївської міської ради.
У разі якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники багатоквартирного будинку приймуть рішення про форму (зміну форми) управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, вони мають право достроково розірвати такий договір з дати, визначеної зборами співвласників (загальними зборами об’єднання співвласників) багатоквартирного будинку, але не раніше ніж через два місяці після направлення особою, уповноваженою на це зборами співвласників (загальними зборами об’єднання співвласників) багатоквартирного будинку, такому виконавцю, управителю письмового повідомлення про припинення договору. У такому разі управитель має здійснити остаточне нарахування плати за надані послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих відповідних послуг (Прикінцеві та Перехідні положення Закону).
Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.
Постанова КМУ №712 від 05.09.2018 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» знаходиться за посиланням:
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/712-2018-%D0%BF#Text.
Управління багатоквартирним будинком ОСББ
Ця форма передбачає, що співвласники для більш ефективного управління своїм будинком та прибудинковою територією створюють ОСББ – орган для прийняття колективних рішень.
Управління будинком може бути здійснено:
-через управителя, з яким ОСББ укладає договір, умови якого повинні відповідати типовому договору, затвердженому центральним органом виконавчої влади;
-через загальні збори співвласників багатоквартирного будинку, правління ОСББ та ревізійну комісію.
Вищим органом управління ОСББ є загальні збори співвласників, до виключної компетенції яких належить:
– затвердження статуту ОСББ, внесення змін до нього; обрання членів правління ОСББ; затвердження кошторису, балансу об’єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
-обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном будинку повністю або частково асоціації та ін.
Для керівництва поточною діяльністю ОСББ обирається правління, яке має право приймати рішення з питань діяльності ОСББ, визначених статутом. Правління є виконавчим органом ОСББ і підзвітне загальним зборам. Порядок його обрання та відкликання, склад та строки обрання встановлюється загальними зборами. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління ОСББ на загальних зборах обирає з числа співвласників ревізійну комісію або приймає рішення про залучення аудитора. Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджуються загальними зборами.
Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» знаходиться за посиланням: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14#Text.
Важливо! Будь-які рішення співвласників повинні прийматися на загальних зборах та оформлятися протоколом відповідної встановленої форми.
Форму протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку затверджено Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25 серпня 2015 року № 203 “Про затвердження форми протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку”.У протоколі обов’язково зазначається така інформація про співвласників: прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення , номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).
Зразок Протоколу додається.
Протокол зборів співвласників з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», складається не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в управителя, а другий передається на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.
Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» знаходиться за посиланням: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19#Text.
Вибір оптимальної форми управління є запорукою ефективного прийняття рішень щодо належного утримання співвласниками майна у багатоквартирному будинку.
Відділ капітального будівництва та комунальної власності управління капітального будівництва, економіки та комунальної власності
